¿Qué harías con 750 m² a 5 minutos de la ACHS, 10 de la UCN y 15 del Hospital San Pablo?

Norma y permisos

• Cambio de destino a equipamiento de salud en la DOM (LGUC art. 145; OGUC 5.1.4 n.º 3), con CIP y plano de planta. Una o dos consultas dentro de la vivienda no lo requieren si la casa sigue siendo principalmente habitacional y ocupan menos de la mitad (DDU 338 MINVU).
• Autorización sanitaria de la SEREMI de Salud para sala de procedimientos (DS 283/1997): planos con flujos, equipos, manejo de residuos y director técnico; vigencia 3 años renovables.
• Patente comercial municipal: inicio de actividades en el SII, informe de la DOM sobre uso de suelo y recepción definitiva.
• Estacionamientos según el anteproyecto del nuevo PRC (no vigente): 1 por cada 60 m² edificados para consultorios.

Números

• UF 5.800 de compra (≈ $231 M a UF de marzo 2026) · UF 7,7 por m² de terreno
• Plan B sin habilitar: arriendo casa + cabaña $700.000–$950.000/mes (ref.)
• Estacionamiento en el patio: 6 a 8 autos de referencia
• Demanda: Hospital San Pablo con 365 camas a 15 min; ACHS a 5 min; Facultad de Medicina a 10

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Centro Médico El Llano, Av. Alessandri 380: especialidades y sala de procedimientos a pasos del Hospital San Pablo.
• Centro Médico Rads, Alessandri 748: laboratorio, imágenes y consultas en el mismo eje.
• Norma: una o dos consultas dentro de la vivienda no requieren cambio de destino mientras la casa siga siendo principalmente habitacional (DDU 338 MINVU); una sala de procedimientos requiere autorización sanitaria (DS 283/1997 MINSAL).

Riesgos y cómo se manejan

• Autorización sanitaria y cambio de destino toman meses: mientras tanto, arrienda casa y cabaña.
• Competencia en el eje Alessandri (Centro Médico El Llano, Rads): diferénciate por estacionamiento y por especialidades que deriva el hospital.
• Cabaña sin recepción final: no la incluyas en la autorización hasta regularizarla; parte con la casa.
• Estacionamientos exigidos por el nuevo PRC (1 por 60 m²): el patio los cubre.

Norma y permisos

• El hospedaje es uso residencial (OGUC 2.1.25) mientras no tenga bar ni restaurante anexos: compatible con zona habitacional.
• Si toda la casa pasa a hospedaje: cambio de destino en la DOM y patente municipal. Si arriendas piezas viviendo ahí, aplica la regla de la mitad de la superficie (OGUC 2.1.26).
• Registro Sernatur solo si además vendes alojamiento turístico por noche (Ley 20.423).
• Anteproyecto del PRC (no vigente): 1 estacionamiento cada 2 habitaciones en residenciales.

Números

• 3 piezas hoy × ~$300.000 (pensiones del sector según la UCN) ≈ $900.000/mes de referencia
• Con segundo piso: +3 piezas sobre la losa
• UCN: más de 10.000 estudiantes entre sus sedes; Campus Guayacán a 10 min
• Plan B: arriendo casa + cabaña $700.000–$950.000/mes

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• La propia UCN describe las pensiones del sector: casas adaptadas con piezas y cocina común, desde unos $300.000 mensuales por pieza.
• Alojamiento La Serena: piezas con baño privado o compartido para estudiantes y profesionales, por mes o año corrido.
• Norma: el hospedaje es uso residencial (OGUC 2.1.25); si toda la casa pasa a hospedaje, cambio de destino en la DOM y patente municipal.

Riesgos y cómo se manejan

• Vacancia de enero y febrero: contratos por año corrido o arriendo de verano.
• Las piezas necesitan administración: un encargado o el propio corredor.
• Cabaña en regularización: regularizar antes de operarla como unidad formal.
• El valor por pieza es referencia de la UCN; confirmar con Roberto.

Norma y permisos

• Autorización de funcionamiento (Ley 20.832; Decreto 128 para particulares sin aporte estatal) o reconocimiento oficial (Decreto 315). Resuelve la SEREMI de Educación en 90 días hábiles. Sostenedor persona jurídica con giro único educacional y representante con título de al menos 8 semestres.
• Exige título de dominio o arriendo mínimo de 5 años, recepción definitiva de la DOM, informe sanitario, mobiliario, PEI y reglamento interno.
• Superficies: sala 2,5 m² y 6 m³ por lactante; 1,1 m² y 2,6 m³ por párvulo. Patio 3 m² por niño, mínimo 60 m² para lactantes y 90 m² para párvulos.
• Cambio de destino a equipamiento educacional en la DOM y patente municipal.

Números

• Patio: la norma pide 3 m² por niño y mínimo 90 m² para párvulos; el sitio tiene patio de sobra
• Salas: 1,1 m² por párvulo y 2,5 m² por lactante; las salas de la casa fijan la capacidad
• Compra UF 5.800 · plan B $700.000–$950.000/mes
• Dos jardines con reconocimiento oficial ya operan en el barrio

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Jardín Infantil Carrusel (Ossandón 150) y Sala Cuna Arcoiris (Pedro Lagos 801): dos jardines particulares con reconocimiento oficial en el mismo barrio.
• Norma: patio de 3 m² por niño (mínimo 60 m² lactantes y 90 m² párvulos); sala de 2,5 m² por lactante y 1,1 m² por párvulo; autorización de funcionamiento de la Subsecretaría de Educación Parvularia (Ley 20.832) con recepción definitiva de la DOM e informe sanitario.

Riesgos y cómo se manejan

• Trámite de 90 días hábiles y sostenedor con giro único: constituir la sociedad antes de comprar.
• La capacidad la fija el índice más restrictivo: las salas de la casa, no el patio. El segundo piso resuelve más salas.
• Cambio de destino y recepción de la cabaña son prerrequisitos de la autorización.

Norma y permisos

• Una oficina profesional dentro de tu vivienda no requiere cambio de destino si la casa sigue siendo principalmente habitacional (LGUC 145 inc. 3; DDU 338).
• Toda la casa en oficinas: cambio de destino total o parcial en la DOM con CIP y plano de planta (informe 4.2.2 si la carga de ocupación supera 30 personas). Revisión de unos 30 días hábiles.
• Patente comercial o profesional municipal con informe de la DOM.
• Anteproyecto del PRC para el eje Ossandón (no vigente): servicios y comercio permitidos salvo los expresamente prohibidos.

Números

• 5 oficinas de partida: 4 en la casa y 1 en la cabaña; +3 con segundo piso
• Referencia de otra ciudad: casona de 10 oficinas en 750 m², La Serena, UF 110/mes
• Compra UF 5.800 · plan B $700.000–$950.000/mes
• Flujo: Comisaría a 6 min, ACHS a 5, UCN a 10

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Casona de oficinas en La Serena: 400 m² construidos en un sitio de 750 m², igual que este, con 10 oficinas, publicada en arriendo a UF 110 al mes.
• Norma: una oficina profesional dentro de tu vivienda no requiere cambio de destino si la casa sigue siendo principalmente habitacional (DDU 338); toda la casa en oficinas sí lo requiere (LGUC 145, OGUC 5.1.4).

Riesgos y cómo se manejan

• Demanda de oficinas en El Llano: validar con Roberto; la referencia de UF 110/mes es de La Serena.
• Empieza con menos de la mitad de la casa y evitas el cambio de destino; crece después.
• Cabaña en regularización: úsala como oficina propia, no la arriendes formalmente hasta la recepción.

Norma y permisos

• Registro Sernatur obligatorio para alojamiento turístico (Ley 20.423, Decreto 19): en línea y gratuito; requiere patente comercial vigente. Otorga el Sello R.
• Patente municipal de hospedaje renovada cada semestre (enero y julio) y subida al portal de Sernatur; si no, se elimina del registro.
• El hospedaje es uso residencial (OGUC 2.1.25) mientras no tenga bar ni restaurante anexos.
• Cabañas nuevas en el patio: permiso de edificación y recepción final en la DOM.

Números

• 3 dormitorios operables hoy; +2 cabañas nuevas y +2 habitaciones con segundo piso
• La Pampilla: más de 400 mil visitantes cada septiembre, a 15 min a pie
• Estadio a 11 min; Caleta Guayacán a 14; Cruz y Mezquita a 15–21
• Compra UF 5.800 · plan B $700.000–$950.000/mes

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Habitaciones tipo hostal en El Llano (Valentín Villalobos 51): una casa del mismo barrio ya opera así en plataformas.
• Hostel del Puerto (Aldunate 1577): hostal urbano con registro Sernatur vigente.
• Norma: registro Sernatur obligatorio para alojamiento turístico (Ley 20.423), gratuito y en línea; patente municipal renovada cada semestre.

Riesgos y cómo se manejan

• Estacionalidad: septiembre y verano; el resto del año, arriendo mensual.
• El registro Sernatur exige patente al día cada semestre.
• Cabañas nuevas requieren permiso y recepción: fase 2, cuando la operación ya rinda.

Norma y permisos

• Certificado de Informaciones Previas (OGUC 1.4.4): la DOM lo emite en 7 días (15 si falta catastro) con zona, usos, constructibilidad, ocupación, altura, distanciamientos, densidad y estacionamientos.
• Permiso de edificación de obra nueva (OGUC 5.1): arquitecto, cálculo estructural, especificaciones; la DOM se pronuncia en 30 días corridos (15 con revisor independiente).
• Anteproyecto del PRC para la zona ZCH 4 Ossandón (no vigente): predio mínimo 300 m², altura 12 m, densidad 300 hab/ha, ocupación 0,6, constructibilidad 2,4, antejardín 3 m; 1 estacionamiento por vivienda de más de 50 m². No está confirmado que Tucapel 255 quede dentro de esa zona.
• Recepción definitiva antes de habitar o entregar unidades.

Números

• Cabida de referencia si aplicara el anteproyecto: 2,4 × 750 = 1.800 m² construibles, 12 m de altura
• Suelo: UF 7,7/m² contra UF 10,0/m² del sitio eriazo comparable (780 m², UF 7.785)
• Renta durante la tramitación: $700.000–$950.000/mes
• Comparables: Edificio Miró (15 deptos, La Serena); Vistas del Rosario (4 pisos, Coquimbo)

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Edificio Miró, La Serena: solo 15 departamentos. Vistas del Rosario, Coquimbo: edificios de 4 pisos.
• Norma: el Plan Regulador vigente es de 1984 y está en actualización. El anteproyecto propone para el eje Ossandón altura 12 m, constructibilidad 2,4 y ocupación 0,6 (no vigente): con esa norma cabrían hasta unos 1.800 m² construidos. Qué zona aplica a Tucapel 255 lo confirma el CIP.

Riesgos y cómo se manejan

• El PRC vigente es de 1984 y el nuevo está en Contraloría: la cabida depende de cuál rija cuando pidas el permiso. El CIP manda.
• Costo y plazo de obra; la renta de casa y cabaña financia la espera.
• Demoler elimina el plan B: decide con la cabida y el anteproyecto en mano.

Norma y permisos

• La cabaña (2004) está en regularización ante la DOM por la Ley 20.898 (vigente hasta 2027) y aún no tiene recepción final; se compra sabiéndolo y se acuerda en la promesa quién cierra el trámite. La DOM resuelve en 90 días hábiles con derechos rebajados.
• Arrendar la cabaña: contrato de arriendo simple; el ingreso se declara en la renta anual.
• Segundo piso: permiso de ampliación en la DOM con arquitecto y cálculo estructural de la losa; parte del CIP.
• Una consulta u oficina propia dentro de la casa no requiere cambio de destino si sigue siendo vivienda y ocupa menos de la mitad (DDU 338).

Números

• Dividendo de referencia con pie 20 %, 25 años, 4,0 %: UF 24,5 ≈ $976.000/mes
• La cabaña arrendada ($250.000–$350.000) cubre entre 26 % y 36 % de ese dividendo
• Con pie 50 %: dividendo ≈ UF 15,3 (≈ $610.000) y la cabaña cubre hasta la mitad
• Casa: 2D · 1B · cocina ampliada · grifería e instalación eléctrica en óptimas condiciones

Plantilla de evaluación

Quién lo hace así

• Pensiones del sector según la UCN: casas adaptadas con piezas desde ~$300.000, por si un día prefieres arrendar todo.
• Arriendos de referencia del sector (marzo 2026): casa $450.000–$600.000, cabaña $250.000–$350.000.

Riesgos y cómo se manejan

• Cabaña en regularización: el banco podría tasar solo terreno y casa; negocia en la promesa quién cierra el trámite.
• El arriendo de la cabaña es referencia de marzo 2026; confirmar con Roberto.
• Segundo piso: requiere cálculo estructural de la losa antes de prometerlo.